楼市复苏后劲走弱，年中赶KPI之际，政策松绑吹风，土拍也来助力托市了。

(相关资料图)

今年以来，遵循少量多次原则的广州土拍，在这个6月要将首批第二轮地块全部清仓，出让节奏相当紧凑。

天河珠城旁员村一横路地块、荔湾广信资产包紫兰苑、蕙兰苑地块、老西关陈家祠地块等中心靓地坐镇，4.9万/㎡的起拍价刷新广州地价榜已经是板上钉钉，封顶摇号大概率再次上演。

南沙、花都、从化、增城远郊区终于“浦头”，4宗地看能否搭上流量便车。

番禺、白云供货主力当然不缺席，4宗地块初看中规中矩，难保又跑出黑马。

01，

珠江新城旁久违供地

花地湾、陈家祠延续荔湾热度

本月最大看点莫过于天河区员村一横路AT080523地块。地块位于员村一横路以东、黄埔大道中，与珠江新城东区，潭村跑马场片仅一路之隔。

截图：百度地图

要知道珠城上次供宅地，已经是2009年的事。

严格来讲，地块属于员村板块，被三大CBD包围（珠江新城、金融城、琶洲）。

这宗地完全符合今年房企中意的三大品质：轻总价、小规模、有预期。

地块起拍楼面价49810元/㎡，还没开拍已经站上广州地价榜第七位。这阵势虽然吓人，但其实起拍总价不高，19亿元。相比动辄数十亿元、百亿的巨无霸，资金压力不会很大。

体量精致，减轻开发压力。计容面积3.8万㎡。什么概念？对比同为CBD热盘琶洲·樾（海珠琶洲西区地块），计容88115㎡，已经属于小体量精致豪宅，仅规划两栋住宅，共135席，都是200㎡以上的大平层产品。而员村地块规模仅为琶洲·樾一半不到。

最后是明确的销售预期。珠江新城一手缺货良久，宗地周边一手稀缺，5公里范围内，天麟府臻林一手在售15万/㎡；

二手楼龄多在十几二十年以上，储蓄了一批有实力的置换客。

根据合富数据，美林海岸花园、都市兰亭花园、东璟花园等挂牌价在6-8万元/㎡，天慧公馆约9-10万元/㎡。

综上，触顶走不掉了，毕竟今年以来的摇号地都是这个特点。

不过，地块也有一个关键缺点：部分临近华南快速干线。

图：网易房产摄

体量和红线图推测，大概率建成2栋33层左右高层建筑+底商产品，远离华快一侧配建幼儿园，2栋楼或不可避免地受到高速噪音影响。

这个地段+楼面价，无疑要走豪宅路线，如何平衡客观限制和溢价，考验开发商功力。

地块现状， 网易房产摄

另一边，出身传奇的荔湾蕙兰苑、紫兰苑地块，又是一场大戏。

2017年6月29日，万科击败华润、越秀、保利、中海、恒大、碧桂园、华发和信达，551亿元拿下广信资产包，被王石称之为自己送给万科的告别礼物。

资产包核心资产包括广州市区的16宗地。蕙兰苑、紫兰苑地块便是其中两员。合计起拍总价约34亿元。

紫兰苑：起拍楼面价2.6万元/㎡，需配建商业商务物业8500㎡，地块部分涉及地铁一号线保护范围及在建地铁二十二号线区间隧道范围。

蕙兰苑：起拍楼面2.3万元/㎡，配建规划条件中AF0215059地块的幼儿园（含托儿所）;配建AF0215059地块中的其它商业设施计算容积率建筑面积750㎡;负责配建花地大道—浣花路环形人行天桥。

两地块所处的花地湾板块，这两年土拍热度颇高。今年已奉献一宗摇号地，武汉城建花地街羊城食品厂地块，成交楼面价3.22万元/㎡，溢价率15%。

良好的销售预期成就了土拍热度。在白鹅潭豪宅化，广钢新城新盘尾声的格局下，花地湾异军突起，以4.5万/㎡左右的新房价格，多盘成交跑在全市前列，承接区域中端置业人群。

回顾万科拿下资产包6年来，围绕花地湾连片开发，周边一手万科金域曦府、万汇天地·瑧园、万汇天地·朗庭均是资产包转化项目。

截至目前，广信资产包还有6宗花地湾地块暂未开发入市。

今年，紫兰苑、蕙兰苑地块被荔湾政府收储，背后是官方希望加快推进东漖城中村改造进度。这一点在开年高质量发展大会上有重点提及。

荔湾还有一宗老城宅地将亮相。地块位于荔湾区东北部，属于老西关陈家祠板块。

图：自规局

小梅大街地块处地铁1号线、8号线、11号线、13号线沿线，距彩虹桥站、陈家祠站500米，邻近芳村大道-东沙大道、环城高速。

教育、医疗资源丰富，周边有广州市第四中学、荔湾区西华路小学等教育设施，惠爱医院、荔湾中心医院、穗江口腔医院等医疗卫生设施。

02，

番禺市桥南靓地上新

黄埔版兰亭盛荟临时改期

近郊区域，番禺三宗地均属非大热的市桥板块，其中包含回炉地客运站地块；

黄埔上架了“兰亭盛荟黄埔分会”，原本计划6月19日竞拍。正准备发稿之时，交易中心发通告，该地块延迟到下个月10日竞拍。此前规划上线已经引发一轮争议的萝岗立交上盖地块，附带了一堆防噪音开发条件，难度不少，顺便一起扒一扒。

白云地块则属于设计之都板板块，中规中矩但有一定前景。

番禺市桥货运站地块：

位于番禺区中部，市桥板块，部分靠近祈福新村。地处地铁18号线沿线，距离市桥地铁站1.5公里。邻近番禺大道、迎星中路。需配建一所中小学。

图：自规局

周边未进行大规模高强度开发，邻近番禺儿童公园、星海体育公园、蔡三村党建公园等。

番禺客运站北侧地块：

地铁17号线、3号线沿线，邻近市莲路、亚运大道、南沙港快速路。周边有番禺中学、番禺中学附属小学等教育资源。

周边未进行大规模高强度开发，邻近颐康园、游龙海钓场等公园。

地块现状，图源：广州自规局

曾亮相去年三批次集中供地，可惜无人报价而流拍。再上架，出让条件没有变化，起拍楼面价仍是17625元/㎡。

番禺大龙街番禺大道以西地块（好又多地块）：

位于市桥南，老市桥中心地带，周边氛围成熟，为2020年停业的番禺沃尔玛地块，起拍总价11.2亿元，折合楼面价20832元/㎡。

距番禺广场地铁站约800米， 临近番禺大道、兴泰路等。 周边有有东怡小学等院校，临近番禺区图书馆、永旺梦乐城等。

黄埔开创大道与广深高速连接处YP-P-3地块，属于萝岗立交上盖项目，被称为黄埔版“兰亭盛荟”。

地块属于云埔片区，位于黄埔开创大道与广深高速交汇处，周边暂无地铁。

效果图：广东省交通规划设计研究院

占地面积18.88万㎡，总建面超过50万㎡，地块由多宗小地块组成，包括二类居住用地、商务用地兼容商业用地、中小学用地、公园绿地、环卫用地等。起拍总价28.9亿元，折算楼面价5777元/㎡。

楼面价看上去不高，其实开发条件相当苛刻，会大大增加成本。包括：建设38665平方米的政策性住房；承担广深高速萝岗立交改造工程相关费用；配建萝岗立交改造项目上盖景观工程（估算造价2261.7万元）；

周边一手供应活跃，包括：火村旧改合生中央城，约3.5万元/㎡；时代天韵（黄埔）、保利锦上，均价约3.3万-3.7万元/㎡。

白云广州设计之都三期 AB2603065地块

地块位于白云区中部，邻近白云山，广州设计之都内。 地铁14号线沿线，驾车30分钟链接白云新城、广州白云国际 机场等重要功能片区。

03，

远郊区域靠交通、产业加持

远郊区域今年来土拍成绩不算理想，挂牌的3宗地块，1宗因故终止 （增城派潭）， 2宗由国企/城投兜底 （增城宁西街城投地块、越秀南沙庆盛地块） 。

这次一口气上架4宗地，均是区域内较成熟位置，或有交通、产业资源加持，一定程度增加成交几率。

南沙东涌镇启新路2023NJY-3地块

临近庆盛枢纽，距离4号线东涌地铁站约2公里，临近22号线南延段（规划中）和31号线 （规划中） 的交汇处。需配建回迁安置房用地DC0202025地块，计容达21797㎡。

项目地块东临启新路，向北连接市南大道，向东通过京珠高速、南二环联系广州市区、东莞市、顺德区；

周边在售项目有招商·湾区1872 （均价29000元/㎡） 、美的星耀尚城（均价21000元/㎡）、美的云筑（均价21000元/㎡）、锦绣新城二期（二手房均价18000元/㎡）。

花都区广花公路东三（二期）地块，位于雅瑶中路以北，广花六路以东，地处花都湖板块。

西侧紧邻广花公路，南临空铁大道，在建地铁24号线雅瑶站，规划地铁36号线。

在售项目有南池都湖国际（33000元/㎡）、奥园誉湖湾（26000元/㎡）、自由人花园 （ 25000元/㎡） 等。属花都房价较高的区域。

增城新塘镇广园快速路南侧地块，位于新塘镇广园快速路南侧，距离13号线新沙站约1.1km。

从化太平镇广从北路14号线赤草站邓村地块，所在的赤草站片区位于“太平-街口-鳌头”创新创业产业带和“流溪河 全流域”生态价值创新带的交点。

交通方面，为地铁14号线、地铁37号线沿线，毗邻地铁赤草站。

周边有碧桂园荔山雅筑、雅居乐小院流溪、逸泉山庄等商住小区，附近有广东外语外贸大学从化实验中学、赤草小学配套设施。

12宗地将如何搅热年中地市、楼市，网易房产将全程跟进，我们拭目以待吧！

部分资料参考：合富研究院、广州公共资源交易中心、广州自规局

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