因不满物业公司擅自在住宅楼电梯内启用梯控系统，泰州靖江一小区业主将物业告上法庭。日前，靖江市人民法院作出一审判决，认定采取电梯管控是对业主实际权利的限制，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，但并未经过业主表决，故支持了该业主要求接触其楼栋单元电梯管控措施的诉讼请求。

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小区电梯开启管控，业主与物业对簿公堂

胡女士是靖江一新交付小区的业主。业主胡女士称，小区由某物业公司提供前期物业服务，在提供服务期间，该物业公司擅自对整个小区电梯加装了刷卡系统进行管控。这导致胡女士家装修期间工人无法正常入户装修，而入住后梯控导致的不便之处更多，比如想去楼顶晾晒衣被需要爬楼梯，购买的快递无法直接送货上门等。

她还担心，乘坐电梯时一旦发生急速下降等故障，也无法按其他楼层进行自救。

胡女士认为，物业公司启用梯控给自己的生活和出行造成了极大不便，且对小区住宅电梯加装控制系统属于业主共有和共同管理权利的重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。她认为，物业公司未经授权对电梯进行管控，违反法律法规规定，于是将物业公司起诉至法院要求其及时解除梯控。

对此，物业公司辩称梯控是由开发商安装的，并非物业公司安装，物业公司只是对电梯控制进行管理，包括启动和解除。公司曾在装修高峰期启动过梯控，之后关闭了一段时间，并于今年2月再次启动。物业公司认为，胡女士不能代表所有业主，如果其所在楼栋业主比例达到70%同意解除，物业公司就解除该幢电梯管控。

法院：限制业主权利，未经表决应解除管控

靖江法院认为，采取电梯管控是对业主实际权利的限制，对业主生活及出行造成一定不便，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

但截至目前，该小区尚未设立业主大会亦未成立业主委员会，且原告胡女士并不认可在购房及签订前期物业服务时被告知存在电梯控制，物业合同中亦未对该情形有规定。因此，开启电梯控制应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，而物业公司并无证据证明其启动电梯管控措施已经相关业主同意。

法院认为，胡女士请求解除对其楼栋单元电梯管控措施的诉讼请求有事实和法律依据，应予支持。但其他楼栋的电梯管控措施对胡女士并未产生实际限制，胡女士也不是其余楼栋电梯管控措施的利害关系人，因此驳回了胡女士关于解除其他楼栋电梯管控措施的诉讼请求。法院据此作出相应判决。

对于该案法官表示，物业服务和管理的目标应当是维护业主的合法权益，改善业主的生活和工作环境。《民法典》以及《物业管理条例》等法律法规就物业服务人在服务区域内提供服务和管理的范围划定了一定界限，旨在规范物业管理活动。案涉梯控装置的使用虽然符合一小部分业主的个人要求，但客观上给业主造成了诸多不便，其本质上是对全体业主的实际权利进行限制，属于有关共有和共同管理权利的其他重大事项，需要依法表决通过才能安装，物业服务人擅自启动，已经超出其权限范围，故应当解除。

扬子晚报/紫牛新闻记者 万承源 通讯员 沈高轩

校对 李海慧